Hypothèques assurées sur 30 ans au Canada : qui est admissible et ce qu'il en coûte vraiment

Ce qui a changé et quand

L'amortissement est la période totale qu'il faudrait pour rembourser votre hypothèque si vous gardiez les mêmes paiements, par opposition au terme, qui est la durée de votre contrat actuel. Les hypothèques assurées, celles avec moins de 20 % de mise de fonds qui exigent une assurance prêt hypothécaire, étaient plafonnées à 25 ans.

La première étape est survenue le 1er août 2024, quand l'amortissement de 30 ans est devenu offert aux premiers acheteurs d'une habitation nouvellement construite. Le ministère des Finances a ensuite élargi la mesure : pour les demandes d'assurance prêt hypothécaire présentées à compter du 15 décembre 2024, l'amortissement de 30 ans est offert à tous les premiers acheteurs et à quiconque achète une habitation nouvellement construite.

Au même moment, le plafond de prix pour les hypothèques assurées est passé de 1 million à 1,5 million de dollars. Ainsi, une maison dont le prix est inférieur à 1,5 million de dollars peut être achetée avec moins de 20 % de mise de fonds, selon le minimum de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur la portion excédant 500 000 $, pourvu que l'acheteur soit par ailleurs admissible. Notre guide sur l'assurance de la SCHL explique plus en détail le fonctionnement de l'assurance prêt hypothécaire.

Qui est admissible à une hypothèque assurée sur 30 ans

Le ministère des Finances établit les règles d'admissibilité. Pour obtenir un amortissement de 30 ans sur une hypothèque assurée, le prêt doit avoir un ratio prêt-valeur supérieur à 80 %, ce qui signifie une mise de fonds inférieure à 20 %, et la propriété doit être occupée par l'emprunteur ou un proche parent. Vous devez ensuite faire partie d'au moins un de deux groupes.

Les premiers acheteurs. Vous êtes considéré comme premier acheteur selon les règles fédérales si vous remplissez l'un ou l'autre de ces critères :

• Vous n'avez jamais acheté de maison.
• Au cours des quatre dernières années, vous n'avez pas habité une résidence principale dont vous ou votre époux ou conjoint de fait actuel étiez propriétaire.
• Vous avez récemment vécu la rupture d'un mariage ou d'une union de fait.

Ces critères suivent l'approche utilisée pour le Régime d'accession à la propriété (RAP) du REER. Si une seule personne d'un couple répond à la définition, demandez à votre prêteur comment l'assureur hypothécaire applique la règle à votre demande.

Les acheteurs d'une habitation nouvellement construite. Une habitation nouvellement construite est une habitation qui n'a jamais été occupée à des fins résidentielles. Le gouvernement a précisé que cela ne vise pas à exclure les condos neufs comportant une période d'occupation provisoire. Vous n'avez pas besoin d'être premier acheteur pour être admissible par cette voie.

Tous les autres critères d'admissibilité à l'assurance prêt hypothécaire garantie par le gouvernement continuent de s'appliquer, y compris le test de résistance, les limites des ratios d'endettement et les exigences de crédit.

Qu'en est-il des hypothèques avec 20 % ou plus de mise de fonds?

La limite de 25 ans et la nouvelle exception de 30 ans s'appliquent aux hypothèques assurées. Si vous versez 20 % ou plus, votre hypothèque est généralement non assurée, aussi appelée conventionnelle, et les règles gouvernementales sur l'amortissement des prêts assurés ne s'appliquent pas de la même façon.

Les prêteurs fixent leurs propres limites d'amortissement sur les hypothèques non assurées, dans le respect des attentes du BSIF en matière de souscription pour les prêteurs sous réglementation fédérale. Demandez quel maximum votre prêteur offre, et si le choix d'un amortissement plus long modifie le taux qu'on vous propose.

Autrement dit, le changement de 2024 concerne surtout les acheteurs ayant une plus petite mise de fonds. Si vous avez 20 % d'économisé, un amortissement plus long est peut-être déjà possible, et la question devient de savoir si vous le voulez.

Le vrai coût : paiement plus bas, plus d'intérêts

Un amortissement plus long répartit votre capital sur un plus grand nombre de paiements, de sorte que chaque paiement est plus petit. Le hic, c'est que vous payez de l'intérêt sur un solde plus élevé pendant plus longtemps. À titre d'illustration, prenons une hypothèque de 500 000 $ à un taux hypothétique de 4,5 %, maintenu pendant tout l'amortissement, avec des paiements mensuels et la capitalisation semestrielle typique des hypothèques à taux fixe canadiennes :

• 25 ans : un paiement d'environ 2 767 $ par mois et environ 330 200 $ d'intérêts au total.
• 30 ans : un paiement d'environ 2 521 $ par mois et environ 407 600 $ d'intérêts au total.

Cela représente environ 246 $ par mois de marge de manœuvre, en échange d'environ 77 400 $ d'intérêts supplémentaires sur la durée du prêt. Les résultats réels varieront, car les taux changent à chaque renouvellement, mais la tendance se maintient à n'importe quel taux : plus le taux est élevé, plus l'intérêt supplémentaire est important.

L'ACFC illustre le même effet avec son propre exemple : une hypothèque de 300 000 $ à 5 % coûte environ 173 130 $ en intérêts sur 20 ans, contre 276 386 $ sur 30 ans. Notre guide sur l'amortissement explique pourquoi une si grande part de chaque paiement initial sert à payer l'intérêt.

Les primes d'assurance et la surprime de 30 ans

Les hypothèques assurées comportent une prime d'assurance prêt hypothécaire unique, généralement ajoutée au solde de votre hypothèque. Le barème de primes de la SCHL pour les propriétés occupées par le propriétaire va jusqu'à 4,00 % du montant du prêt lorsque votre ratio prêt-valeur se situe entre 90,01 % et 95 %, ce qui est le cas avec la mise de fonds minimale de 5 %.

Le choix d'un amortissement de 30 ans ajoute une surprime. Lorsqu'elle a instauré l'amortissement de 30 ans pour les premiers acheteurs admissibles en 2024, la SCHL a annoncé une surprime de 20 points de base, soit 0,20 point de pourcentage, et ses renseignements sur les primes indiquent une surprime de 0,20 % pour les amortissements de plus de 25 ans. Sur une hypothèque assurée de 475 000 $, cela représente environ 950 $ en plus d'une prime de base de 19 000 $ au taux de 4,00 %. Les autres assureurs hypothécaires fixent leurs propres primes; demandez donc le montant exact à votre prêteur.

Les primes elles-mêmes portent intérêt lorsqu'elles sont ajoutées à l'hypothèque. En Ontario, au Québec et en Saskatchewan, la taxe de vente provinciale s'applique à la prime, selon la SCHL, et cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt; elle doit donc être payée comptant à la clôture.

L'effet d'un amortissement plus long sur l'admissibilité

Les prêteurs évaluent vos ratios d'endettement à un taux d'admissibilité supérieur à votre taux contractuel. La SCHL applique le plus élevé du taux contractuel majoré de 2 % ou de 5,25 % aux prêts assurés. Comme un amortissement de 30 ans réduit le paiement utilisé dans ce calcul, il peut augmenter le montant hypothécaire auquel vous êtes admissible, ou vous aider à réussir le test de résistance pour une maison qui vous échappait de peu.

Cette marge supplémentaire est l'objectif de la mesure, mais il vaut la peine de l'utiliser avec prudence. Être admissible à davantage ne veut pas dire que vous devriez emprunter davantage. Un amortissement de 30 ans sur une hypothèque plus importante ne vous donne ni le paiement plus bas ni l'intérêt moindre; il vous permet simplement d'acheter une maison plus chère avec une dette plus longue.

Un bon test consiste à choisir un prix d'achat que vous pourriez assumer selon un calendrier de 25 ans, puis à décider si vous utiliserez les 30 ans pour vous créer un coussin plutôt que pour étirer votre budget.

L'avoir propre, les renouvellements et le risque de trop étirer

Un remboursement plus lent du capital signifie que vous bâtissez votre avoir propre plus lentement. Dans l'exemple de 500 000 $, après cinq ans, vous devriez encore environ 439 000 $ selon un calendrier de 25 ans, contre environ 455 500 $ selon un calendrier de 30 ans, soit un écart d'environ 16 500 $ d'avoir propre avant toute variation de la valeur de la maison.

Un avoir propre plus faible compte si les prix baissent, si vous devez vendre tôt ou si vous voulez refinancer. Il peut aussi vous laisser moins de marge pour absorber un taux plus élevé au renouvellement, puisqu'il reste moins d'années d'amortissement à raccourcir comme solution de repli.

Rien de cela ne fait de l'amortissement de 30 ans un mauvais choix. C'est un compromis que vous devriez faire délibérément, avec un plan indiquant comment et quand vous pourriez accélérer le remboursement.

À qui convient un amortissement de 30 ans

Un amortissement plus long est généralement le plus logique pour les acheteurs dont le revenu devrait augmenter, comme les personnes en début de carrière, et pour les ménages qui veulent une obligation fixe moins élevée parce que leur revenu varie ou qu'un congé parental approche. Dans ces cas, le paiement plus bas constitue une marge de sécurité, et des paiements supplémentaires peuvent suivre quand l'argent le permet.

C'est un choix moins judicieux si un achat n'est possible qu'en étirant l'amortissement à 30 ans au sommet même de votre approbation. Il reste alors peu de marge pour une hausse de taux, des réparations ou une baisse de revenu, et l'intérêt plus élevé sur la durée du prêt vous est imposé par nécessité plutôt que par choix.

Avant de décider, faites passer les deux calendriers dans un calculateur hypothécaire avec le taux qu'on vous propose réellement, et comparez l'écart mensuel avec l'intérêt supplémentaire. Notez ce que vous feriez des économies mensuelles. Si la réponse est de bâtir un fonds d'urgence ou de rembourser l'hypothèque par anticipation, l'amortissement plus long travaille pour vous.

Obtenir la souplesse sans payer tout le coût

Une stratégie courante consiste à choisir l'amortissement de 30 ans pour le paiement exigé plus bas, puis à payer davantage quand vous le pouvez. La plupart des hypothèques fermées comprennent des privilèges de remboursement anticipé, comme la possibilité d'augmenter votre paiement régulier ou de faire un paiement forfaitaire annuel sans pénalité.

Passer à des paiements aux deux semaines accélérés, ou simplement verser volontairement le montant du paiement sur 25 ans, peut ramener l'amortissement effectif à la baisse tout en conservant la possibilité de revenir au minimum plus bas lors d'un mois serré. Vérifiez les limites exactes de remboursement anticipé de votre prêteur avant de signer.

Enfin, réévaluez votre décision à chaque renouvellement. Si votre revenu a augmenté, vous pouvez souvent raccourcir l'amortissement restant à ce moment-là et récupérer une bonne partie de l'intérêt supplémentaire.

Questions fréquentes