Quelle maison pouvez-vous réellement vous permettre?

Ce qu'un prêteur vous approuvera réellement

Les prêteurs hypothécaires canadiens calculent votre emprunt maximal au moyen de deux ratios : l'amortissement brut de la dette (ABD), soit les coûts de logement — paiement hypothécaire, taxes foncières, chauffage et la moitié des frais de copropriété s'il y a lieu — en proportion de votre revenu brut, et l'amortissement total de la dette (ATD), qui y ajoute vos autres dettes comme les prêts auto et les cartes de crédit. Chaque ratio a un plafond indicatif que les prêteurs ne dépassent généralement pas, bien que les seuils exacts puissent varier selon le prêteur et selon que l'hypothèque est assurée ou non.

En plus de cela, les prêteurs sous réglementation fédérale appliquent une simulation de crise : vous devez vous qualifier à un « taux admissible » plus élevé que le taux réel que vous paierez, afin que la banque sache que vous pourriez composer avec un renouvellement à un pire taux plus tard. Ce mécanisme est en place depuis 2018 et façonne encore les approbations en 2026, bien que le taux de référence précis évolue avec le marché — confirmez le chiffre actuel auprès de votre prêteur ou de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada avant de compter sur un montant d'approbation précis.

Le résultat de tout ce calcul est une lettre de préapprobation portant un prix d'achat maximal. Traitez ce montant comme un plafond que vous êtes autorisé à effleurer, pas comme une cible à viser.

Les coûts dont votre préapprobation ne tient pas compte

Le calcul de préapprobation est bâti autour du paiement hypothécaire lui-même, mais posséder une maison coûte plus que le paiement. Avant de fixer votre vrai budget, ajoutez les dépenses qui n'apparaissent pas sur la feuille de calcul d'un prêteur.

• Frais de clôture : honoraires juridiques, droits de mutation (qui varient considérablement selon la province et parfois selon la municipalité), assurance titres et frais d'inspection, généralement dus en un montant forfaitaire à la clôture
• Coûts récurrents : réévaluations de taxes foncières, assurance habitation, services publics et entretien, qui tend à représenter un pourcentage appréciable de la valeur d'une maison chaque année au fil du temps
• Frais de copropriété ou d'association de propriétaires, s'il y a lieu, qui peuvent augmenter plus vite que l'inflation et ne sont pas toujours pleinement pris en compte dans les calculs d'ABD
• Le coût de renonciation lié à l'immobilisation de votre mise de fonds et de vos frais de clôture dans un seul actif illiquide, au lieu de garder une partie de cet argent accessible pour les urgences

Aucune de ces choses n'est une surprise exotique, mais elles sont faciles à sous-estimer lorsqu'on est concentré sur le prix affiché de la maison et sur la taille du paiement hypothécaire.

D'où vient réellement votre mise de fonds

La taille de votre mise de fonds influe à la fois sur votre paiement mensuel et sur la nécessité d'une assurance prêt hypothécaire. Au Canada, les maisons achetées avec moins de 20 % de mise de fonds exigent généralement une assurance prêt hypothécaire, arrangée par un assureur comme la SCHL, qui ajoute une prime à votre hypothèque mais permet une mise de fonds minimale plus basse. Le pourcentage de mise de fonds minimal augmente par paliers à mesure que le prix d'achat grimpe, et les règles entourant les hypothèques assurées — y compris les plafonds de prix et l'amortissement maximal — ont été mises à jour ces dernières années, alors vérifiez les seuils actuels directement sur le site de la SCHL plutôt que de vous fier à un ancien chiffre vu ailleurs.

Deux comptes enregistrés sont conçus expressément pour vous aider à épargner en vue de cet achat. Le RAP (régime d'accession à la propriété) permet aux acheteurs d'une première propriété de retirer leur épargne REER libre d'impôt pour un achat, remboursable sur environ 15 ans. Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété), introduit en 2023, vous permet de cotiser avec une déduction fiscale de style REER et de retirer libre d'impôt comme un CELI lorsque l'argent sert à une première propriété admissible. Les plafonds de cotisation et de retrait des deux ont changé depuis leur lancement, alors confirmez les chiffres actuels auprès de l'ARC avant de bâtir un plan d'épargne autour d'eux.

Une mise de fonds plus importante ne sert pas qu'à éviter les primes d'assurance — elle réduit directement la taille de l'hypothèque que vous portez, ce qui compte beaucoup si les taux sont plus élevés au moment du renouvellement.

Une façon pratique d'établir votre montant

Partez de votre paie nette, et non de votre revenu brut, et déterminez ce que vous pourriez consacrer confortablement au logement chaque mois tout en épargnant quelque chose et en couvrant le reste de votre vie. Comparez cela à ce que le calcul de l'ABD/ATD dit que vous obtiendriez comme qualification — s'il y a un grand écart, cet écart est votre véritable marge de sécurité.

Faites-vous subir une simulation de crise comme le fait le prêteur, mais allez plus loin : modélisez votre paiement à un taux nettement plus élevé qu'aujourd'hui, puisque vous renouvellerez probablement au moins une ou deux fois sur un amortissement typique. Si ce scénario de renouvellement mettait réellement votre budget à rude épreuve, vous empruntez trop près de la limite même si la banque dit le contraire.

Enfin, décidez de l'abordabilité comme d'une décision de ménage, pas seulement d'un exercice de calcul. Deux personnes ayant des revenus identiques et des préapprobations identiques peuvent avoir des tolérances très différentes au risque, à la stabilité d'emploi et à la part de leur vie qu'elles veulent immobiliser dans un paiement hypothécaire. Le bon montant est le plus élevé avec lequel vous seriez encore à l'aise dans une mauvaise année, pas le plus élevé qu'un prêteur approuvera.

Questions fréquentes